מחזור משכנתא הינו תהליך בו פורעים בפירעון מוקדם את המשכנתא הקיימת ומחליפים אותה במשכנתא חדשה. תהליך זה הינו יעיל במקרים בו המשכנתא המקורית נלקחה בריביות גבוהות מן הקיימות כיום במשק, וכן גם במקרים בו הפוטנציאל הכלכלי של משק הבית השתנה, לטובה או לרעה. המטרה העיקרית הינה- לשפר את תנאי המשכנתא הקיימת, תוך התאמה לצרכיו האישיים של הלקוח.
מחזור משכנתא נועד בעיקר להקל על ההחזר החודשי של נוטל המשכנתא ע"י הורדת שיעורי הריביות וכן ע"י בניית תמהיל למשכנתא התואם את היכולת הכלכלית העדכנית שלו.
לאחרונה אנו עדים ליותר ויותר אנשים המבקשים למחזר את המשכנתא שלהם. יכולות להיות כך מספר סיבות: חסכון בסך ההחזר הכולל של המשכנתא, פריסה מחדש של יתרת המשכנתא- הקטנת/הגדלת יתרת אורך חיי המשכנתא, הקטנת/הגדלת גובה ההחזר החודשי.
רוב האוכלוסייה לא עוקבת אחר תנאי המשכנתא שלה למרות שיש ביכולתה אפשרות לשפר את מצבה בכל נקודת זמן. במחזור ניתן להישאר בבנק למשכנתאות בו נלקחה המשכנתא המקורית או לחילופין לעבור לבנק אחר המציע תנאים טובים יותר.
למי מיועד מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא יכול לשמש לכמה מטרות. הנפוצה שבהן הינה התייעלות כלכלית. במציאות הכלכלית של היום, בו שיעורי הריביות הן מהנמוכות שידע המשק , מחזור משכנתא הינו מתבקש ואף רצוי. הריביות הנמוכות השוררות כיום במשק, מהוות חלון הזדמנות לציבור משלמי המשכנתא למחזר את המשכנתא שלהם ולהוזיל באופן משמעותי את עלויות המשכנתא לאורך שנים.
המשבר הכלכלי בארה"ב בשנת 2008 וכן העלייה החדה במחירי הדיור בשנים האחרונות, הביאו עימם ירידה בריביות והפכו את מחזור המשכנתא לכדאית ואטרקטיבית מתמיד. העובדה כי בנק ישראל הוריד את ריבית המשק בין השנים 2012-2015 מובילה רבים ממשקי הבית בישראל למחזר את המשכנתא והתוצאה הסופית הינה חסכון רב של כסף.
במקרה בו אדם נטל משכנתא בתנאים נחותים, ע"י מחזור המשכנתא, בו הוא מקבל משכנתא חדשה בתנאים עדיפים ואטרקטיביים התואמים את המתרחש במשק, הורדת שיעורי הריבית ולעיתים אף קיצור תקופת המשכנתא, יוכל אותו אדם לחסוך המון.
אדם הלקח משכנתא במסלול של ריבית קבועה, לא נהנה כלל מירידת הריבית- ע"י מחזור הוא יוכל לשפר את מצבו.
אך אין זו הסיבה העיקרית למחזור. משכנתא הינה הלוואה לטווח ארוך. בזמן נטילתה אין האדם יודע לאן יוביל אותו העתיד, מה תהיה ההכנסה שלו ומנגד מה יהיו ההוצאות.
במקרים בהם ההחזר החודשי בגין המשכנתא הינו גבוה ומעיק על ההתנהלות הכלכלית של משק הבית, מחזור של המשכנתא יכול להוות כלי יעיל להתמודדות עם הבעיה. ע"י פריסת יתרת המשכנתא לזמן ארוך יותר והקטנת גובה ההחזר החודשי ובכך תיוותר יותר הכנסה פנויה לצורכי מחייה.
לסיכומו של עניין…
נטלתם את המשכנתא שלכם לפני שנת 2008?
רכשתם את הדירה בתקופה שבין שלהי 2010 ועד תחילת 2013?
המשכנתא חונקת ולא מותירה מרווח לנשימה?
כדאי שתבדקו את תנאי המשכנתא שלכם, סביר להניח ש מחזור המשכנתא הקיימת יהיה יעיל מאוד עבורכם.
מה הן העמלות הכרוכות בהליך המחזור?
במציאות הכלכלית כיום, מחזור משכנתא הינו כדאי ויעיל ברוב המקרים. יחד עם זאת חשוב לדעת, כי התהליך מלווה במספר עמלות, ולפני שניגשים לתהליך צריך לקחת בחשבון מס' רב של משתנים המשפיעים על התוצאה הסופית לטווח הארוך.
נושא שעליו חשוב לשים דגש הינו המסלולים בו נלקחה המשכנתא החדשה, והצפי להתנהגות הריביות במשק בטווח הארוך.
כאשר בבניית התמהיל, ישנן הלוואות אשר נלקחו במסלול של ריבית עם רכיב משתנה, כגון פריים, ריבית צמודה למדד/ מט"ח, ישנו סיכון שהריבית תעלה.
נוסף על כך ישנו הנושא של העמלות: (ישנו מאמר בבלוג האתר המפרט בנושא)
"עמלה תפעולית" (דמי טיפול)
"עמלת אי הודעה מוקדמת"
"עמלת היוון"/"עמלת פירעון מוקדם"/"קנס יציאה"
"עמלת מדד ממוצע"
"עמלה בהלוואות במט"ח"
הליך מחזור המשכנתא
תהליך של מחזור משכנתא משמעו סילוק של המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה.
בכדי לעשות זאת אנו צריכים בראש ובראשונה להבין את נתוני המשכנתא הקיימת בכדי לחתור להשגת משכנתא בתנאים טובים יותר.
שלב מקדמי לבחינת מחזור המשכנתא הינו הצטיידות ב"דו"ח סילוק יתרות" של המשכנתא. בדו"ח זה ניתן למצוא מידע אודות יתרת הקרן הבלתי מסולקת של ההלוואה, מסלולי ההלוואות שנלקחו, שיעורי הריביות שנלקחו בכל אחד מהמסלולים, וכן יתרת אורך חיי ההלוואה.
לאחר שיש בידכם את הדו"ח הנ"ל, אנו מתחילים בתהליך הבנוי ממספר שלבים:
בשלב הראשון יש לבחון את נתוני המקור של המשכנתא הקיימת, לקחת בחשבון גובה עמלת הפירעון המוקדם שתידרשו לשלם אל מול החיסכון הצפוי מהליך המחזור. מקרה בו החיסכון במשכנתא החדשה אינו משמעותי אך מנגד ה"קנס יציאה" אותו נדרש לשלם הינו גבוה במיוחד, הינו מקרה בו לא כדאי למחזר. מאידך, מקרה בו החיסכון הינו גדול ומשמעותי והעמלות הכרוכות בו מתקזזות יחסית מהר, כאשר נותרו מספר רב של שנים למשכנתא, המחזור כדאי.
בתום שקלול כל הנתונים ולאחר שהגענו למסקנה שכדאי לכם למחזר את המשכנתא הקיימת אנו פונים לשלב השני- אפיון הלקוח.
השלב השני הינו שלב קריטי ללקוח. בשלב זה אנו בוחנים את צרכיו האישיים של הלקוח, את תנאיו הכלכליים את רצונותיו, ובונים לו תמהיל הישרת אותו בצורה הטובה ביותר.
מלבד הנושא של הריביות, ישנו גם הנושא של גובה ההחזר החודשי, המושפע ישירות ממשך התקופה בה אנו פורסים את המשכנתא. ככל שהפריסה היא לתקופה קצרה יותר כך החיסכון יהיה גדול יותר, ולהיפך.
שלב האפיון מסייע בידנו להבין את התנהלות משק הבית של הלקוח, מעמדו הפיננסי ועוזרת בידנו להחליט על החזר חודשי בו הוא יוכל לעמוד בטווח הארוך.
השלב השלישי- זהו השלב בו אנו בונים תמהיל למשכנתא. לאחר שיש שידנו הנתונים אודות אופיו, יכולתו ואיתנותו של הלקוח אנו ניגש לשלב זה עם הבנה מעמיקה אודות צרכיו של הלקוח, מה שיסייע בידנו לבנות את התמהיל הנכון ביותר עבורו.
השלב הרביעי- השלב בו אנו פונים למספר בנקים, כאשר המטרה העומדת לנגד עינינו היא להשיג ללקוח את הריביות הזולות ביותר ולגרום לו לשלם את העמלות הנמוכות ביותר אל מול הבנק.
בשלב זה יש גם להגיש מסמכים המעידים על מצבו הפיננסי של הלקוח, כגון:
* 3 תלושי שכר אחרונים (שכיר)/ 3 דוחות שנתיים אחרונים (עצמאי).
* תדפיסי עו"ש של 3 חודשים אחרונים (במקרה של עצמאי 6 חודשים).
* צילום תעודת זהות + ספח.
* דוח סילוק יתרות של משכנתא.
בבואכם למחזר את המשכנתא יש להביא בחשבון גם את העמלות הכרוכות בהליך המחזור וכן יש לבנות תמהיל אופטימאלי עבורכם הישרת אתכם נאמנה לאורך זמן.
יועץ משכנתאות המכיר את התהליך ואת הלך הרוח בשוק ויודע מהן הריביות הנמוכות אשר ניתן להשיג בכל מסלול ומסלול, וכן הבקיא בהתנהלות משק הבית שלכם, ידע גם לבנות לכם תמהיל אופטימאלי אשר יוביל ויביא אתכם לתוצאה הטובה ביותר עבורכם.