הלוואה במסלול זה נועדה להפחית את נטל ההחזרים של הלווה לבנק בתקופה הראשונה של ההלוואה. ישנם שני סוגים של הלוואות גרייס: גרייס חלקי וגרייס מלא. מגבלות בנק ישראל החלות על הלוואה הנלקחת במסלול זה הינן בהתאם למסלול בו לקחנו את הגרייס.
גרייס חלקי- בתקופה הראשונה ישנם תשלומים של ריבית בלבד ודחיית ההחזר ע"ח הקרן לשלב מאוחר יותר. במשכנתא בגרייס חלקי, נוטל המשכנתא משלם מידיי חודש בחודשו תשלומי ריבית על קרן ההלוואה שנלקחה, משמע קרן המשכנתא לא פוחתת בתקופת הגרייס החלקי, וכאשר תקופה זו תסתיים, הלווה ישאר עם משכנתא בגובה הקרן המקורית שנלקחה. חשוב להזכיר כי במידה והמשכנתא צמודה למדד כלשהוא בתקופת הגרייס, קרן המשכנתא תשתנה בהתאם לשינוי זה.
גרייס מלא- דחיית מלוא התשלומים, גם ע"ח הקרן וגם ע"ח הריבית בגינה, לשלב מאוחר יותר, כפי שיקבע בחוזה ההלוואה.
במשכנתא בגרייס מלא נוטלי המשכנתא לא משלמים כלל תשלומים על חשבון הקרן ולא בגין הריבית לתקופת הגרייס כפי שנקבע בהסכם ההלוואה, ולכן במסלול זה יצטברו התשלומים על חשבון התנאים שלא שולמו במשך תקופת הגרייס, ויתווספו לקרן המשכנתא המקורית, משמע הקרן המקורית גדלה בתקופת הגרייס המלא בהתאם לשיעור הריבית בה היא נלקחה. חשוב להזכיר כי במידה והמשכנתא צמודה למדד כלשהוא בתקופת הגרייס, קרן המשכנתא תשתנה בהתאם לשינוי זה.
יתרון בולט בלקיחת הלוואת גרייס הינו פתרון מימוני למשפרי דיור או ללווים הצופים קבלת סכום כספי משמעותי בעתיד. הלוואת גרייס מתאימה במיוחד לאנשים שקנו דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הישנה, וזקוקים למימון ביניים להשלמת הרכישה של הדירה החדשה. מכיוון שאין החזריים חודשיים בתקופת הגרייס של רכיב הקרן, ומשפרי דיור קנו דירה חדשה ועדיין לא מכרו את הדירה הקיימת, הם יכולים עד למעבר לנכס החדש להנות משקט ופטור מתשלומים על חשבון המשכנתא בגין הדירה החדשה.
הלוואת גרייס מתאימה גם במקרים בהם ידוע ללווה לגבי תקבול משמעותי הצפוי להתקבל בעתיד (תכנית חסכון, קרן השתלמות צו ירושה וכדומה).
החסרונות הטמונים בלקיחת הלוואה במסלול זה הינם עלויות מימון גבוהות, והסתמכות על תקבול עתידי והסיכון שמה צפינו לא יתאים למה שנקבל בפועל. במידה ובפרק הזמן שבין רכישת הנכס החדש לבין מכירת הנכס הישן יחלוף זמן משמעותי, במצב של ירידת מחירים הלווה נמצא במצב פחות טוב לעומת מועד נטילת ההלוואה, מכיוון שמצד אחד הוא יקבל פחות כסף על הנכס אותו הוא יצטרך למכור, ומצד שני הוא שילם יותר על הנכס שבגינו לקח את המשכנתא, ואסור לשכוח שהקרן המקורית שלו גדלה בתקופת הגרייס בגובה התשלומים שהוא דחה בתקופה הנ"ל, הווה אומר הפער בין הסכום שהלווה חשב שיהיה לו לבין זה שהוא אמור לשלם גדל בתקופת הגרייס.
כמו כן, יש לזכור כי עלויות המימון הן גבוהות כיוון שקרן ההלוואה המקורית אינה משולמת ולכן סך הריבית עשויה להיות גבוהה לעומת הלוואה המשולמת ללא גרייס.
אסכם ואומר כי משכנתא עם גרייס מביאה עמה יתרונות וחסרונות ואינה מתאימה לכל לווה. חשוב לזכור כי כאשר נוטלים משכנתא בגרייס מלא, לא מתבצע תשלומים, תשלומים אלו יתווספו ליתרת החוב, ולכן בעת לקיחת משכנתא עם גרייס יש להביא בחשבון שני היבטים:
א. יתרת החוב בפועל תהיה גבוהה מיתרת החוב המקורית תוך התחשבות בתנאי ההלוואה (צמודה/לא צמודה).
ב. גובה ההחזרים לאחר תום תקופת הגרייס עשויה להיות גבוהה משמעותית בשל התשלומים שנדחו. לכן, יש להביא בחשבון תקופה מתאימה לפריסת התשלומים שלאחר הגרייס.
כמו כן, יש לקחת בחשבון, שמשכנתא עם גרייס הינה משכנתא שנחשבת מבחינת הבנק בסיכון גבוה יותר, ולכן שיעור הריבית לרוב גבוה יותר לעומת הלוואה דומה ללא אפשרות לגרייס.
כמובן שנמליץ לקחת משכנתא במסלול זה לתקופה קצרה יחסית לשאר ההלוואות בתמהיל וכן בסכום אשר אנו עתידים לקבלו בתום תקופת הגרייס בצורה ודאית, תוך לקיחה בחשבון של מרווח בטחון, כגון תשואה, הפסדים וכו'…
