בחודשים האחרונים אנו עדים למספר ירידות רצופות של ריבית המשק בישראל, מה שהביא לשיעור ריבית מן הנמוכות שמדינתנו ידעה.
תופעה זו גרמה להתעוררות בקרב רבים ממשקי הבית בישראל המשלמים משכנתא. שפל הריבית מביא רבים מהם לשקול התייעלות כלכלית
ולמחזר את ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים האטרקטיביים שהשוק מציע.
במצב הדברים הקיים, רבים מצרכני המשכנתאות יכולים לשפר את מצבם משמעותית, תוך בחינת החלופות הקיימות.
סוגיית המחזור כרוכה בשקלול מספר משתנים הקשורים למשכנתא, ויש לרכוש הבנה מספקת בנושא טרם פנייתכם לבנקאי.
במידה והחלטתם לעשות כן, צעד נבון יהיה לבקש מבעוד מועד מהבנק דו"ח סילוק יתרות. ממנו ניתן לשאוב מידע אודות המשכנתא: יתרת הקרן הבלתי מסולקת, מסלולי ההלוואות שנלקחו, שיעורי הריבית שנלקחו בכל אחד מהמסלולים, וכן יתרת אורך חיי ההלוואה.
בנוסף, יש כמה נתונים בסיסיים נוספים שכדאי שתבדקו:
מהי עמלת הפירעון המוקדם, או בשמה הנפוץ יותר- "קנס יציאה"?, איך המחזור ישפיע על גובה ההחזר החודשי?, והשאלה החשובה מכולן- האם זה משתלם כלכלית?
עמלת פירעון מוקדם נקבעת על ידי הבנק בו נלקחה המשכנתא, והיא חלה על לווה, כאשר הוא מבקש לפרוע הלוואה שנלקחה בריבית קבועה טרם זמן פירעונה. הסיכוי להתחמק מהתשלום הנ"ל הינו אפסי.
למעשה כאשר לקוח מבקש למחזר משכנתא הוא מחזיר את ההלוואה הישנה ולוקח חדשה בתנאים עדיפים, מה שגורם לבנק להפסיד כסף. בעת מתן ההלוואה הבנק חישב את הרווח העתידי הצפוי לו תוך הסתמכות על תשלומי הריבית העתידיים. ישנו ניגוד עניינים בין הבנק המעוניין להמשיך לגבות את הריבית לבין הלקוח המבקש לפרוע את ההלוואה- הפתרון הוא הטלת עמלת פירעון מוקדם, הלוא היא "קנס יציאה".
עמלה זו לא משולמת באופן מידי בעת המחזור אלא מהוונת ליתרת הקרן הבלתי מסולקת ותשלומה נפרס לאורך יתרת חיי המשכנתא.
גובה ההחזר החודשי צריך להיות מותאם ספציפית למשק הבית. הדעה הרווחת בשוק הינה שגובה ההחזר צריך להגיע עד ל- 33% מההכנסה הפנויה, אך שוב כל מקרה לגופו. אם כבר ניגשתם לאופציית המחזור, כדאי שתבחנו את היכולת הפיננסית העדכנית שלכם.
האם להישאר עם ההחזר קיים? אולי תוכלו להתייעל כלכלית, לפרוס את יתרת קרן ההלוואה לפחות שנים ולהעלות את גובה ההחזר?
לחילופין אם אתם נמצאים בגירעון מתמיד בעו"ש ונקלעים לעיתים לקשיים תזרימים, צעד נכון יהיה להוריד את גובה ההחזר ולפרוס את ההלוואה ליותר שנים.
בדיקת כדאיות ההחזר צריכה לקחת בחשבון, מלבד הריביות הנמוכות, את "קנסות היציאה" ועמלות ההיוון הגבוהות. יחד עם זאת, יש לזכור כי צריך לקחת מרווח ביטחון לריבית הנלקחת בעת המחזור, כאשר זו מושפעת משינוי מדד והצמדות במסלולי הלוואות מסוימים, ולבדוק אם גם במצב של עלייה סבירה בשיעור הריבית עדיין כדאי למחזר.
בסופו של דבר התוצאה הסופית של המחזור צריכה להניב לכם רווח ממשי.
השיקול העיקרי שצריך לעמוד לנגד עיניכם בעת בואכם למחזור, הינו שהמחזור חוסך לכם כסף לאורך חיי המשכנתא ולא רק בטווח הקצר.
הלוואה המוצעת לכם כיום בריבית נמוכה יכולה להיות יקרה מאוד בעתיד.
אסכם ואומר כי המציאות הכלכלית הקיימת מביאה עמה בשורות טובות למשקי הבית הצורכים משכנתא או לבעלי עסק שמעוניינים לפנות אל משרד פרסום כדי להגדיל את רווחי העסק שלהם.. זה הוא חלון הזדמנויות מצוין לבצע מחזור למשכנתא הקיימת ולחסוך המון כסף.
אם גם אתם מחזיקים במשכנתא, כדאי גם לכם לבחון את תנאי ההלוואה שלכם וסביר להניח שמחזור יביא עמו התייעלות פיננסית משמעותית לתא המשפחתי שלכם.